Dossiê de Investimento

FazendaPorto Velho

412,6 hectares de ativo produtivo com infraestrutura completa, na fronteira de maior valorização do agro brasileiro.

412,6 ha

Área total (CAR)

R$ 12M

Preço de oferta

~USD 2,18M

Em dólar (~R$ 5,50)

R$ 29.088

Por hectare

Tese de investimento

Por que este ativo

Cinco razões que fazem da Fazenda Porto Velho uma oportunidade assimétrica de entrada no agro brasileiro.

Preço abaixo do mercado consolidado

R$ 29.088/ha com infraestrutura completa, numa região que valorizou 300% em 5 anos e ainda está abaixo do teto de Mato Grosso e Goiás.

Operação pronta, receita imediata

243,8 ha de área consolidada com curral, balança, corredores e água o ano todo. Não é terra nua — é ativo produtivo.

Múltiplas opcionalidades embutidas

Dupla aptidão (pecuária + lavoura), 168,8 ha de vegetação nativa habilitável para carbono, 2 nascentes e 2 igarapés, infraestrutura de hospitalidade instalada.

Localização rara: rural com acesso urbano

28 km da capital, 35 km do aeroporto internacional, acesso direto à BR-364 e ao porto fluvial. Escala rural com conveniência logística.

Hedge contra inflação e câmbio

Terra produtiva no Brasil é um dos ativos reais com maior histórico de preservação de valor. Rondônia está no corredor de crescimento do agro brasileiro.

Ficha técnica

A propriedade em detalhe

Dados oficiais do CAR e SIGEF, confirmados por georreferenciamento.

Área e Composição

Área total (CAR)412,607 ha

Área consolidada243,80 ha — 59,1%

Vegetação nativa168,81 ha — 40,9%

Reserva Legal168,81 ha

TopografiaPlana a suavemente ondulada

AptidãoDupla — pecuária + lavoura

Perímetro8.549,32 m

Infraestrutura Operacional

CercamentoTotalmente cercada

Divisões de pastoPiquetes com praça d'água

CorredoresInterligação interna completa

Currais2 (tronco, embarcador, balança)

BarracãoApoio operacional

RepresaÁgua inverno e verão

Recursos Hídricos

Poços artesianos3 poços

Nascentes naturais2 nascentes

Igarapés2 igarapés

RepresaDisponibilidade o ano todo

Residencial e Lazer

Casas sede3 (alto padrão)

Casas de funcionários2

Energia elétricaMedidor individual

LazerPiscina, gourmet, deck

Localização e Acesso

MunicípioPorto Velho, RO

RodoviaBR-364 sentido Acre

Centro de PVH28 km

Aeroporto~35 km

Porto fluvial~30 km (Rio Madeira)

Coordenadas8°57'19,3" S · 63°54'47,59" O

Contexto macro

Por que Rondônia

Um dos estados com maior crescimento econômico do Brasil na última década.

R$ 76,4 bi

PIB estadual 2023

+62,37%

Crescimento PIB 2019–2023

+4,7%

Projeção PIB 2025

R$ 32,2 bi

VBP Agropecuário 2025

120

Países de exportação

717,6 mil ha

Área soja 2025/26

12,3%

Cresc. médio soja/ano

1,7M cab.

Bovinos abatidos 1S/2025

5º

Exportador carne bovina

Valorização de terras: +300% em 5 anos

Entre 2019 e 2024, Rondônia registrou a maior valorização de terras do Brasil — aproximadamente 300% para terras agrícolas e 286% para pastagens (Scot Consultoria). Em Porto Velho, o valor médio das terras dobrou em apenas um ano (2020–2021).

Posição logística estratégica

Porto Velho é o ponto final da BR-364, principal corredor do agronegócio rondoniense, e abriga o porto fluvial que conecta a produção ao Arco Norte de exportação (Amazonas → Atlântico). Aeroporto internacional a ~35 km.

Benchmark

Comparativo de preço por hectare

Região / Estado	Preço médio/ha (2024–2025)	Relação
Fazenda Porto Velho (RO)	R$ 29.088/ha	—
Rondônia (média pasto)	R$ 25.000–55.000/ha	Dentro da faixa
Mato Grosso (Sorriso, Rondonópolis)	R$ 80.000–175.000/ha	2x a 4,5x mais caro
Goiás (praças consolidadas)	~R$ 47.300/ha (terra nua)	20% mais caro, sem infra
Paraná (alta produtividade)	R$ 56.000–100.000+/ha	1,5x a 2,5x mais caro
MATOPIBA (TO, BA)	R$ 15.000–35.000/ha	Similar, menos infra
Pará (fronteira)	R$ 10.000–30.000/ha	Mais barato, menor infra
Média nacional 2024 (INCRA)	R$ 22.952/ha	Fazenda 70% acima, com infra

Leitura para o investidor: A R$ 29.088/ha, a fazenda entrega área consolidada com dupla aptidão, infraestrutura operacional completa e três casas sede — um pacote que em regiões consolidadas do Centro-Oeste custaria o dobro ou mais. Em USD (~R$ 5,50): ~USD 5.289/ha vs. USD 15.000–30.000/ha em Mato Grosso.

Cenários de uso

4 caminhos de receita

Estimativas conservadoras baseadas na estrutura atual e parâmetros de mercado.

Área de pasto243,8 ha

Lotação estimada1,5–2,0 UA/ha

Cabeças400–540

CicloCria-recria / Recria-engorda

Operação imediata sem investimento adicional.

Área convertida soja150 ha

Pasto mantido~94 ha

Produtividade soja55 sc/ha

Receita soja~R$ 990K

Receita pecuária~R$ 500K

Requer correção de solo e maquinário.

Vegetação nativa168,81 ha

Sequestro estimado5–10 tCO₂/ha/ano

Créditos/ano844–1.688

Preço mercadoUSD 5–15/ton

Receita carbonoR$ 23K–139K

Receita incremental. SBCE (Lei 15.042/24) tende a elevar preços.

PecuáriaR$ 800K–1,2M

Pousada (6–10 UH)R$ 300K–600K

Investimento hoteleiroR$ 300K–500K

Infra de lazer já existe. Apenas 28 km de Porto Velho.

Ativo hídrico

Abundância de água

Um diferencial raro nesta faixa de preço — sete fontes hídricas dentro da propriedade.

Poços
artesianos

Nascentes
naturais

Igarapés

Represa
perene

Investidor operacional

Água abundante o ano todo: segurança para pecuária e lavoura. 3 poços artesianos, 2 nascentes, 2 igarapés e represa perene — resiliência hídrica completa.

Investidor financeiro

Nascentes com potencial para água mineral — opcionalidade de alta margem. Brasil: 5º maior produtor mundial. Mercado global projeta USD 452,9 bi até 2029.

Investidor ESG

Recursos hídricos naturais reforçam a tese ambiental e agregam valor a projetos de conservação e certificação. Paraná movimentou R$ 341M com água mineral em 2024.

Localização estratégica

Rural com acesso urbano

BR-364, espinha dorsal do agro rondoniense — capital a menos de 30 km.

28km

Centro de Porto Velho

35km

Aeroporto Internacional

30km

Porto fluvial (Rio Madeira)

Diretoacesso

BR-364

Corredor logístico: A BR-364 conecta a produção ao porto fluvial no Rio Madeira — rota estratégica do Arco Norte de exportação (Amazonas → Atlântico).

Proximidade da capital: A 28 km, combina potencial produtivo com acesso a serviços urbanos, aeroporto, fornecedores e mercado consumidor. Viabiliza turismo rural e retiro corporativo.

Conexão aérea: Voos diretos para São Paulo, Brasília e Manaus — facilitando gestão remota por investidores de outros estados ou países.

Documentação

Status documental

Parcela validada pelo SIGEF com georreferenciamento aprovado por fiscalização. Titulação em andamento junto ao INCRA. Documentação completa disponível mediante LOI assinada com partes qualificadas.

CAR SIGEF INCRA GEO CCIR ITR

Dados SIGEF / CAR

Registro CARRO-1100205-6E73…F5EA

Data cadastro26/02/2026

Área CAR412,607 ha

Perímetro8.549,32 m

Módulos fiscais6,8768

Validação SIGEF24/08/2020

StatusPendente de titulação